王石:李嘉诚抛售内地项目表示市场快接近顶端 要注意了
作者:    发布于:2014-02-25 10:42:30    文字:【】【】【

第一节 万科从未担心老大地位不保

  万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。作为国内最大的住宅开发企业,万科业务已覆盖全国53个大中城市,近三年来的年均住宅销售规模已达6万套以上。2011年,万科实现销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿元。进入2013年以后,虽然万科依旧取得了年销售规模1709亿元的好成绩,继续领跑同行业,但领先优势已不再足够明显。以绿地集团为例,2013年绿地实现预销售金额1625亿元,排名全国第二,并且计划2014年冲击2400亿的销售目标。因此舆论认为,万科行业老大的地位很可能不保。

  网易财经:我们看到,去年房地产的销售额挺高的,很多家房企的销售额都超过了千亿。所以有人在想,万科的行业老大的位置会不会不保。你有过这样的担心吗?

  王石:我没有这个担心。直接回答你这个问题是关于量的问题,当然万科现在还是排在第一位,我们随时准备其它公司超过万科。因为你要量要超过万科来讲并不是很难,比如说中建总公司,它合并几个公司要超过万科太容易了,而且它是多国家的。就是要在量上超过万科,成为第一,不是很难。但又怎么样呢?那个重要吗? 是重要,但不是那么重要。真正的第一,一定非常明确你的领跑是什么?你的领跑是质量,比如说我们的质量。中国目前搞住宅 ,我们现在住宅施工平均的质量,误差是厘米误差。那万科现在可以公布说,是毫米误差。你如果学工科,你就知道这个意味着什么,这差距至少差10倍。现在只有万科敢说,我的工程误差是毫米误差。万科现在同时有多少个项目在施工呢?同时有200多个项目在施工。有多少人平均在万科的工地上呢?20万人。我看万科敢说,我的误差是毫米误差,这是第一。

  第二,现在中国的房地产的精装修面积不超过40%,但是万科的精装修已经是100%。我们知道,所谓在西方的工业标准当中,毛坯房是半成品,你如果是在工业发达国家说,你提供的房子是毛坯房的话,我们指的是这种公寓了,那是笑话的。但是在中国,现在主要产品50%以上还是毛坯房。万科已经消灭了毛坯房!

  就说两个数字来讲,我说你没达到这个质量标准,你超过万科有意义吗?没什么意义。所以不担心的。

  第二节 万科转型城市配套服务商

  2013年6月底,万科总裁郁亮宣布,万科要从产品供应商转型为城市配套服务商。原因是未来十年,中国住宅需求量会稳定下来,甚至会萎缩。那么,除了住宅需求量的原因之外,万科的转型还有哪些原因呢?

  网易财经:万科已宣布,要向城市配套服务商转型。能详细讲一下转型的原因吗?

  王石:它是发展逻辑的必然。因为作为万科,过去是非常明确,我们是一个住宅开发商。但是,即便是住宅开发商,你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中,它本身就有6-8%的要求你配套搞的,学校、商场,甚至配套的一些小型酒店,甚至还有剧院。比如现在,万科光宾馆就有15个了,因为要求配套,你必须做的,尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人,觉得你这个太小,

  但要求配套你必须来做,万科只有这样接受,按照规划这样做。再一个像商场,万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500万平方米,那我们就算6%(的配套),6%就差不多已经将近100万平方米了,

  那这就是非常大的一个数字,一年就100万平方米的综合的, 所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商,你要给小区做这样一个配套。

  再一个现在城市的改造当中,在很多旧项目的改造当中,很少有来讲说,我就让你纯属搞住宅,它本身就是配套,可能住宅最多60%甚至只有40%。那你万科做不做呢?你说我是个纯住宅开发商,我不做,那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科,必须进行这样转变。做了之后,你就不能说

  我就是个纯的开发商,我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套,你比如要开个大Mall,它的半径可能就是10公里的,甚至20公里的。所以你必须要转变思维方式,从一个小区的开发配套,到一个城市的开发配套,所以这是一个你不得不转的,就是城市配套。

  再有一个就从更激进的意义上来讲,城市就是这样要求了,说我们这需要一个博物馆,我们非常欣赏你万科的品牌,希望你万科能做下来。你做不做?这个已经和刚才说的,和综合开发都不一样。当然你说让去万科赔钱是没法儿做的,但是赚钱是很有限了。可能来讲,就是政府的地,邀请你做博物馆,那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱,建筑费多少钱,完成多少钱,最后给你一个2.5%的管理费,那是非常有限的。那做不做呢?那万科也做。

  所以万科现在从一个纯的住宅开发商,转型成为一个城市配套供应商,就是这样的概念。

  第三节 万科未来面临两大挑战

  网易财经:那在未来的十年中,你觉得万科它会做怎样的一些改变,以适应新的环境呢?

  王石:说未来五年可以容易说一些,未来十年是有相当多的不确定性。未来五年,万科的国际化,

  这是万科一个要面对、要解决的问题。实际上,万科已经从3年前开始建立香港的金融平台,到去年开始在投资美国的房地产项目。现在这个是非常非常快的,实际上2月10日在深圳,我们签一个60层高的公寓大厦,是在纽约曼哈顿的一个项目。就是整个在美国的投资会进一步加快,同时来讲,可能也是巧合吧,我现在到剑桥去,到英国去了,应该说没有什么意外的话,今年下半年,我们在英国的投资也会开始。同时现在已经是在香港、新加坡投资了。所以未来的五年,万科的国际化会加速。

  再一个就是如何适应万科两个角色的变化。第一个就是,如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商,第二个来讲就是,如何从现在这样一个移动互联网的时代,来进行适应这样的移动互联网时代。如果说十年前,如何来适应这样一个网络时代的话,现在从适应网络时代变成适应移动互联网时代。这是万科在未来五年要接受的两个挑战。

  第四节 解析李嘉诚抛售地产

  2013年八九月间,李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔相继宣告,计划抛售百佳超市、上海陆家嘴的写字楼项目和广州西城都荟广场等资产,涉及金额约为410亿港元。为此,王石在微博上表示,这是一个信号,要小心了!那么王石为什么要做示警之语呢?

  王石:去年9月份的时候,李嘉诚抛售了内地的多个项目。当时您就说话了,说这是一个信号,要小心了。能在这儿简单给大家讲讲,为什么当时说要小心呢?

  王石:要简单来说就很简单,一般从成功的商人来讲,往往不是在市场顶端的时候,他来把物业卖出去,来表现赚的是他最有本事,一般来讲这就带有相当的赌博(性质)。因为什么叫顶端呢?顶端之后就是下跌,如果你顶端把握不好,可能下来。因为到顶端之前,这个时候很容易出手的,如果到顶端之后,说你要出手,可能就比较难了,同样你要下到这个时候,你基本上出不了手的。你说我到下跌的时候再卖吧,

  你到这个时候你就出不了手了,它只有继续往下跌的。所以对成功的商人来讲,他都是在看的那个时候就出手了,并不等于说他已经认为这个市场不行了。应该一般来讲,他出手的时候,这个市场还在上升,正因为市场上升的时候,他比较容易出手。至于说在上升之后,什么时候到达顶端了,那是另外一个话题。所以这就是李嘉诚的过人之处,他在接近顶端的时候他就出手了,接近顶端了,那就要注意了。是不是?

  第五节 反腐是对房地产市场最大的调控

  近年来,中国房地产市场一直作为宏观调控的主要对象,国十条、国八条、国五条,调控政策层出不穷,限套数、限房贷、试新税,调控工具花样迭出。但是进入2013年以来,国家层面的、直接的调控政策,仅在年初出台了新国五条和新国六条。在下半年的十八届三中全会上,《改革决定》也没有直接提及房地产调控,仅在建立城乡统一的建设用地市场、加快房产税立法、建立房产数据统一平台等方面被认为是对房地产行业有重大影响。那么进入2014年,房地产调控的风向会有怎样的变化呢?

  网易财经:这几年,国内的房地产市场一直被调控,有各种限购、限贷政策。但是最近一年,没怎么再出房地产调控政策了,很想听一下你的观点。

  王石:我觉得最大的调控、最有效的调控就是现在。你不觉得吗?现在高级餐馆生意好吗?

  网易财经:因为在反腐。

  王石:反腐不是调控吗?反腐是最大的调控。现在最有效的对市场调控就是反腐。高级餐馆受影响了吧,奢侈品受影响了吧,难道房地产不受影响吗?第一,受影响,第二,会很受影响。这是最有效的调控!所以从这个角度来讲,我非常欢迎反腐。因为房地产相当的一部分,是留着让很多根本不需要的房子在那儿。只要不反腐你会发现,越高级的还是越好卖。

  网易财经:对,有人抛售房子。

  王石:对吧,难道说这不是调控吗?你不能讲,直接对房地产的才叫调控,货币政策它是调控,对房地产的那几条是调控,这反腐才是真正有效的调控。还需要(具体政策)吗?不需要了,市场已经是非常明显感觉到了。所以就是在这调控当中,人家李嘉诚把房子卖了。

  第六节 新书《大道当然》

  2014年的春天,王石的新作《大道当然》一书出版,主要记录了他和万科近13年来成长与思考的轨迹。这本书算是继《道路与梦想》之后,王石个人传记与万科发展史的再一次完美融合。

  网易财经:你的新书为什么取名《大道当然》?

  王石:“大道当然”是万科在21世纪初的时候,我们公司每年提出一个口号,这是公司其中一年提出的口号,叫作”大道当然、精致细远“。两个含义,大道当然就是说你要走正道,逻辑上理想主义往前走,第二个作为企业来讲,当然讲质量、讲精细。两个层面的,一个是企业伦理层面的,一个企业质量技术层面的。之后公司每年都会有一句口号,来激励当年往前的状态,这么多年过去了,就那年的”大道当然、精致细远“给我很深的印象,所以就取了那年口号的前一句话。那本身更多的还是从做一个企业,你认为是理想主义、理直气壮去做,是取的这个意思。

  网易财经:你希望读者从这本《大道当然》里面得到什么样的收获?

  王石:那本身是我自己这一段的一个总结,读者能从这些总结当中得到什么东西,那是因读者而异,还要看市场的反应。在我来讲,我1999年辞去总经理职务之后,就开始脱离公司的日常业务,就开始登山,当然整个登山的过程当中,现在看来正好是从1999年到2010年,正好时间就是《大道当然》原来主要写的这十年期间。就本身登山过程对自己发生的变化,还是非常大的。再一个就是它和企业管理是什么关系,比如说到2013年万科的CEO郁亮,去年的5月份也登顶珠峰了。你会发现它是有一种探险精神的传承关系。当然也涉及到这个过程当中,公司的一些变化,我自己的一些思考。实际上你会看到,这十年作为房地产行业,是发生了蛮大的变化。正因为地价高、房价高,相当多的人就感到,一方面说买不起房子,但是一方面又说你迟买了房价更贵。所以尽管说是一方面买不起,一方面还是疯狂地抢购,所以反而对于将来,我们到底住什么样的房子,居住什么样的环境,反而被市场、被消费者不是特别强调了。

  因为感觉到只要买到房子了,就好了。显然万科这几年在这个过程当中,一直强调我们要解决居住什么样的房子,甚至强调好房子、好服务、好邻居。

  网易财经:我看到书里面还有你在哈佛游学的过程,包括现在去剑桥求学,这些对你思考企业管理有什么影响?

  王石:这是第二个部分。这个应该说,它现在更多还是一种感性的描写,至于你说的它对企业管理有什么关系,应该没有什么直接关系。就像刚才说的,登雪山探险,它和企业管理没有直接关系,但事后之后你再体会到,它总是有一种内在的联系,你之后才慢慢体会到了什么,把它来总结出来。

  同时来讲,我去哈佛之前,本身是在香港科技大商学院教企业伦理,在哈佛期间也同时还在教这门课。当然你在学院进行了系统的训练,也上了很多课程,当然会影响你。我作为企业家,不知道我的部下说我在哈佛几年之后有什么变化,但是我给同学上课,我那些助教很明显感觉到,我在哈佛一年之后,教学的风格和逻辑思维都不大一样,发生变化了。我已经接受了北大光华管理学院(的邀请),给他们上这门课,所以现在准备把我这几年的教学提纲,也是作为对在哈佛过程当中的一个总结,把它出一本书,这本书大概得年底吧。所以你说现在,就是哈佛对你的企业管理起到什么作用来讲,可能这个现在谈为时过早,可能慢慢才能感觉到。

  第七节 王石的梦想

  网易财经:能回顾一下你80、90年代的梦想吗?

  王石:80年代应该说是,想有一番作为,不甘心现状,至于将来要做什么不是很清楚的,也没有想到说,自己终身以企业家为职业,更没想到我会一直到现在还呆在深圳。那种理想是不清楚的,但是要接受更好的教育,有一番作为。基于这样的想法,1983年从广州辞职到了深圳,这样到了90年代。在中国这种(环境)企业家是个显学,搞商业是现在主要的一个发展的机会,相比之下我在其它方面没有受过系统的训练,显然其它的没有什么长处,就这样做企业。正因为这样来讲,才到了1999年辞去总经理职务的时候,就实现自己的梦想吧,去大自然探险、去登山,所以应该说是90年代初的梦想 ,就在这种户外的、对身体极限的探险方面,自己往前走吧。但这个梦想应该说,两年前放弃了。

  说来这也很戏剧性,我记得那是2003年,我登珠峰北坡。我登顶下来之后,给我最大的肯定,我是很不以为然的,肯定我的就是中国人中年龄最大的登顶的。我登珠峰那一年,人类登顶最大年龄是63岁

  我52岁,人家比我大11岁,所以我52岁就好像说,哎呀你了不起,人家63岁呢,是个日本人。但实际上之后我知道,也就是在我先后登顶的时候,又一个71岁的日本人登顶珠峰,也就是把这个63岁一下提高了8年。但我不以为然我也得较劲啊,我就想我60岁的时候再登一次,我到72岁的时候再登一次。你71岁上去了,既然是最大年龄,咱别中国人年龄最大的,咱们是全球年龄最大的。那刚好第二次我还没到60岁,到2008年,就是这个71岁上去的,叫三浦雄一郎的,他又登珠峰了,他那年77岁,就把从71岁提到了77岁。那好我是2010年,因为赶上世博会,(第二次登顶)提前了一年,我原定60岁嘛,

  59岁又上去了一次。那我也得调整我的年龄,我就准备78岁的时候上(第三次),你72岁再上没有意义了,人家现在最大年龄已经是77岁了,所以我就把第三次的(登顶)年龄,(计划为)78岁。好,2013年了,这哥们儿5月份又上去一次,80岁。现在人类登顶(珠峰)最大年级是80岁。我想放弃了,我不跟他较劲了,这较劲较不过他。所以这个梦想就放弃了,就是我在登顶珠峰最大年纪这个事,我不较劲了。甚至我把这回到日本一次讲演,我把这个故事也讲演出来了。我说记住,不要和日本人较劲,(笑)。

  网易财经:你现在新的梦想是什么?

  王石:新的目标就是在学校,把登物理的山峰改成登知识的山峰,这个是无止境的。原来计划3年,原来游学是2011年到2013年就结束了,但是显然哈佛原来(计划)一年,(实际)一下就两年半,剑桥原来(计划)一年,现在估计至少得两年。还有耶路撒冷、还有伊斯坦布尔,预计这个就得到2017年了,在中间只会延长不会缩短。当然这个完了之后呢,还有很多有诱惑力的地方,还有日本、印度、德国,那更不用说,要去的地方多了。所以如果说我是50-60岁是在登物理山的话,应该说60-70岁就是登知识的山,一直会学下去的。

  当然我相信,我在整个登物理山峰的过程当中,万科在往前走,同样我在登知识的山峰的时候,万科也在往前走。

  回看王石前半生,1951年出生的他,当过兵、也做过工人。1983年,王石开始闯荡深圳,1984年就创建了深圳现代科教仪器展销中心,出任总经理。1988年公司改组,试水股份制,这便是万科的起点。上个世纪80年代,中国社会风起云涌,在改革开放的最前沿阵地,王石把握住了历史的机遇,几经历练,终于成为了可以左右一个行业的时代人物。也许对于王石来说,今天的结果并非最初的想象,但对于梦想的追寻使他从未停下脚步。或许这便是王石心中的道。

                                                        本文来源于网易财经

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